二、《辯證看 務實辦·理論熱點面對面2012》 向住有所居目標邁進

 

　　2012年4月，一年一度的北京春季房地產(chǎn)展示交易會在北京國貿(mào)中心舉行。相同位置的樓盤大多較2011年有明顯的降價，不少房企還紛紛推出特價房、團購房、低價房，折扣力度、優(yōu)惠幅度均超過往年。然而，面對開發(fā)商的“熱情”，大多數(shù)意向購房者的反應卻很“冷淡”，觀望者多，簽約量少。

　　北京春季房展會素有“樓市風向標”之稱。本屆展會的行情，一方面反映出房價在強力調(diào)控下正向合理價位回歸，同時也折射出人們對進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的關注與期待。一段時期以來，調(diào)控政策接連出臺，到底成效如何？市場調(diào)整是否到位？2012年調(diào)控會不會放松或者轉(zhuǎn)向？怎樣才能更好地解決群眾住房問題、實現(xiàn)住有所居？對于這些疑問，社會各界十分關心。

　　房地產(chǎn)調(diào)控成效怎么看

　　2009年第二季度以來，房價迅速回升并大幅上漲。面對嚴峻形勢，國家先后出臺了“國十一條”、“新國十條”等一系列政策措施。加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，密度大、力度強。

　　2011年，調(diào)控措施進一步細化，調(diào)控工作持續(xù)深入。1月，國務院辦公廳下發(fā)《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》，從落實地方政府責任、強化差別化住房信貸政策等8個方面提出了更加嚴格的要求，被稱為“新國八條”。隨后，各地根據(jù)通知精神，紛紛推出實施細則，綜合運用經(jīng)濟、行政手段，不斷推進調(diào)控。同時，為確保調(diào)控落實到位，國務院還對部分地區(qū)開展督促檢查，8個督查組實地督查了北京、遼寧等16個省區(qū)市的政策落實情況。

　　一年多來，從49個地級以上大中城市出臺“限購令”，到600多個城市出臺房價控制目標；從上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點，到各地紛紛建設保障性安居工程；從二套房貸嚴格執(zhí)行差別化信貸政策，到央行3次加息、6次上調(diào)存款準備金率；從7月國務院常務會議強調(diào)堅持調(diào)控方向不動搖，到10月國務院常務會議再次強調(diào)要堅定不移地搞好調(diào)控……在一系列政策措施的作用下，房地產(chǎn)市場逐步降溫，調(diào)控成效初步顯現(xiàn)。

　　多數(shù)城市房價漲幅回落，部分城市房價出現(xiàn)下跌。2011年1—12月，70個大中城市新建商品住房價格同比漲幅平均值從6.5%回落至1.6%，環(huán)比漲幅從0.8%回落至-0.2%。北京2012年一季度新建普通住房成交均價比2011年同期下降20.7%，比2011年全年下降6.4%。

　　投機投資性需求得到遏制。東部高房價地區(qū)最為明顯，2011年北京、福州、廈門、海口非當?shù)貞艏用褓彿勘戎孛黠@下降，北京居民家庭購買第二套及以上住房面積所占比重，比2010年降低7.1個百分點。

　　社會資金流入樓市的速度明顯放慢。2011年，投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金共計83246億元，增速比上年同期回落12.1個百分點，多年來資金過量流入房地產(chǎn)的形勢開始發(fā)生變化。

　　保障房建設順利推進。全年新開工1043萬套，基本建成432萬套，為“十二五”時期3600萬套保障房建設開了好局，也為市場調(diào)控增加了砝碼。

　　政策傳真

　　“新國八條”主要內(nèi)容

　　2011年1月26日，國務院辦公廳發(fā)布《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》，業(yè)內(nèi)稱為“新國八條”。內(nèi)容主要包括：進一步落實地方政府責任；加大保障性安居工程建設力度；調(diào)整完善相關稅收政策，加強稅收征管；強化差別化住房信貸政策；嚴格住房用地供應管理；合理引導住房需求；落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制；堅持和強化輿論引導等。

　　■什么是“限購令”

　　2010年4月“新國十條”出臺后，一些房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定，被稱為“限購令”。目前已有49個地級以上城市實施“限購令”。如北京規(guī)定對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭暫停售房，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社?；騻€稅的非本市戶籍家庭限購1套住房。

　　■調(diào)控初見效 房地產(chǎn)市場增速放慢

　　2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%，增速回落5.3個百分點；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積50.8億平方米，增長25.3%，增速回落1.2個百分點；全國商品住房銷售面積10.99億平方米，增長4.9%，增速回落5.7個百分點。

　　調(diào)控政策為何不能動搖

　　應當說，房地產(chǎn)調(diào)控取得初步成效，受到廣大住房困難群眾的歡迎，他們期待著繼續(xù)鞏固和擴大調(diào)控成果。同時，也有一些人認為，當前經(jīng)濟形勢不容樂觀，要實現(xiàn)穩(wěn)增長，應適度放松乃至取消調(diào)控，發(fā)揮房地產(chǎn)“救市”作用。還有個別地方政府出于“土地財政”的考慮，也在造輿論、搞“小動作”，試圖給調(diào)控“松綁”。

　　面對種種議論紛爭，中央顯示了堅持調(diào)控的堅定決心。2011年12月，中央經(jīng)濟工作會議明確要求，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。2012年3月，政府工作報告強調(diào)，嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果。2012年5月，國務院常務會議指出，要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。

　　那么，為何調(diào)控政策不能“松口子”呢？

　　住房需求有自住性的，也有投機投資性的。投機投資性需求以賺取買賣間價差為目的，由于所購住房中相當一部分既不自住也不出租、閑置浪費，偏離其滿足居住需要的本質(zhì)屬性，使得住房成為牟利工具，加劇了供需矛盾，從而推高房價。

　　國際經(jīng)驗表明，在經(jīng)濟快速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)投機投資性需求增多的趨勢。如不及時有效抑制，一方面，投機投資性需求將非正常推高房價，迫使一些自住性需求被“擠出”市場，導致市場需求畸形化；另一方面，投機投資性需求的盲目擴張，往往出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫膨脹，造成市場大起大落，甚至引發(fā)金融風險、影響經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。

　　從近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況看，投機投資性需求是前一時期推動房價非理性上漲的主要因素。實現(xiàn)房價合理回歸，推動市場健康發(fā)展，關鍵是有效抑制投機投資性需求，不能有任何松動。這既是當前調(diào)控的重點，也是必須長期堅持的。

　　特別應看到，調(diào)控已取得的成效只是初步的，基礎還不牢固，存在許多不確定因素。當前，國內(nèi)流動性較為充裕，投資渠道相對有限，投機投資性需求反彈的條件仍然存在。如果放松調(diào)控，投機投資性資金極有可能再度“興風作浪”，阻礙市場健康發(fā)展。

　　為此，必須繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，嚴格執(zhí)行抑制投機投資性需求的政策措施。要繼續(xù)落實地方政府調(diào)控房價的責任，嚴格執(zhí)行住房限購措施，遏制不合理住房需求。同時，繼續(xù)落實差別化信貸和稅收政策，對購買第二套住房的，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，加強存量住房交易稅收征管等。

　　權威聲音

　　有信心讓一線城市房價降下去

　　姜偉新（住房和城鄉(xiāng)建設部部長）：2011年以來，多數(shù)地區(qū)房價漲幅回落，房地產(chǎn)市場總體運行平穩(wěn)，調(diào)控成效已經(jīng)顯現(xiàn)。要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，我們有信心在今年讓幾個一線城市的房價水平降下去。

　　深度解讀

　　日本房地產(chǎn)泡沫破滅的警示

　　20世紀八九十年代，日本上演了一場“土地神話”鬧?。涸趯捤傻男刨J政策刺激下，房地產(chǎn)投機性需求激增，人們普遍陷入“房價只漲不跌”的狂熱之中，導致房價地價飛漲，1983—1988年，日本東京商業(yè)用地價格上漲250％，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫，最后蔓延為整體經(jīng)濟的泡沫。1990年年底泡沫經(jīng)濟崩潰，房價開始大幅下跌，幾年后跌回起點，“土地神話”破滅，日本經(jīng)濟由此也陷入漫長的蕭條之中。

　　百姓心聲

　　●雖然房價野馬已被套上了調(diào)控的韁繩，低下了高昂的頭，但距離合理回歸還差得遠。

　　●房價過高的時候，租房其實比買房劃算。觀念一換天地寬，租房未必不安居，“裸婚”也能很幸福！

　　●保障房要建好，更要分好，一定要加強監(jiān)管，千萬不能“好經(jīng)被念歪”，成了“翻版福利房”。

　　●無論是堅持調(diào)控不動搖，還是推進保障房建設，關鍵在于地方政府的落實。要真正實現(xiàn)“市場的歸市場，市長的歸市長”，就必須破除“土地財政”依賴癥。

　　合理需求怎么滿足

　　“住房”，顧名思義，是用來居住的房屋。滿足群眾合理自住需求，是房地產(chǎn)市場的基本功能之一。1998年深化住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，住房投資建設規(guī)模不斷擴大，居民住房條件得到明顯改善。2010年，城市人均住宅建筑面積達到31.6平方米，比1997年增長近一倍。新建住宅配套設施更加完善，環(huán)境更加宜居。

　　長期來看，我國商品住房市場潛力仍然很大，還有很多有效需求沒有得到滿足。我們正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，每年有千萬以上農(nóng)村人口遷入城鎮(zhèn)工作和生活，持續(xù)增加的城鎮(zhèn)人口創(chuàng)造出大量的住房需求。同時，隨著經(jīng)濟發(fā)展和收入增加，城鎮(zhèn)居民消費結構升級，越來越多的家庭有愿望也有能力通過市場改善居住條件。

　　調(diào)控的目的，是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，而合理自住需求則是市場健康發(fā)展的動力和基礎。合理自住需求持續(xù)穩(wěn)定釋放，可以引導住房投資建設保持一定的規(guī)模，有利于市場長期穩(wěn)定發(fā)展。反之，如果受到抑制，住房投資建設規(guī)模就會大幅下降，既不利于群眾改善住房條件，也不利于經(jīng)濟“穩(wěn)中求進”。為此，在堅決遏制投機投資性需求的同時，必須采取有效措施，滿足合理自住需求。

　　繼續(xù)改善住房供應結構。從當前市場情況看，群眾最需要的是中小套型、價格合適的普通住房。因為它既能滿足居住需求，又與多數(shù)家庭經(jīng)濟能力相適應。如果住房供應結構不合理，大套型、高檔住房多，中低價位、中小套型普通住房供應不足，會抑制居民合理自住需求。因此，既要增加總的供應量，又要解決供應的結構性矛盾，擴大普通商品住房供應規(guī)模，加快落實土地供應計劃，加快對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設和銷售審批等，著力增加有效供給。

　　繼續(xù)實行差別化的信貸和稅收政策。支持居民家庭首次購買普通商品住房和保障房，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求，并在首付款比例和貸款利率上體現(xiàn)優(yōu)惠。近期部分銀行重啟首套房貸8.5折的利率優(yōu)惠，降低了首次置業(yè)的門檻。此外，還要進一步加強市場監(jiān)管，嚴肅查處住房交易中的各類違法違規(guī)行為，規(guī)范市場秩序，維護群眾合法權益。

　　同時，也要看到，實現(xiàn)住有所居，是要讓每個人都有合適的房住，而不意味著人人都要有自己產(chǎn)權的住房。合理的自住需求，既可以通過買房來解決，也可以通過租房來滿足。應完善相關政策，加強對出租房、中介機構及人員的管理，促進租賃市場發(fā)展，鼓勵居民通過租賃滿足自住需求。

　　專家點評

　　滿足剛性需求不是“救市”

　　秦虹（住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任）：未來房地產(chǎn)調(diào)控仍將堅持控制投資性需求，同時滿足市場剛性需求。人們習慣將與房市有關的利好政策信息定性為“救市”。但實際上，開發(fā)商與其抱有樓市調(diào)控放松的幻想，不如抓住剛需族，解決當下的困難。

　　■太原市增加中小戶型商品住房供應

　　近年來，山西省太原市大力調(diào)整住房供應結構，支持中小戶型房源開發(fā)。2011年前11個月，新審批的用于住宅建設的土地，全部為90平方米及以下的中小戶型。

　　保障房怎么建好分好

　　市場是解決城鎮(zhèn)居民住房需求的主渠道，但對眾多中低收入家庭來說，由于經(jīng)濟能力弱，難以通過市場買房或租房，需要政府提供保障。保障房作為住房市場的必要補充，是政府履行公共服務職能、使人民共享發(fā)展成果的重大舉措。保障房建設推進得好，既能夠滿足符合條件困難群眾的基本住房需求，也有利于政府更有針對性地開展調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　為解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難，中央決定大規(guī)模實施保障性安居工程，“十二五”時期計劃新建保障房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套。2011年完成了開工1000萬套的任務。

　　2012年，保障房建設繼續(xù)加速：計劃新開工700萬套以上，加上前兩年結轉(zhuǎn)的項目，全年在建總量有1700多萬套，將達到歷史最高水平。同時，隨著大批保障房的陸續(xù)建成，分配、管理問題日趨重要，保障性安居工程已進入建設和管理并重的新階段。如何既保證建設速度，又保證施工質(zhì)量，并實現(xiàn)公平分配，挑戰(zhàn)巨大。目前，各地正按照中央部署，迎難而上，努力打好這場“攻堅戰(zhàn)”。

　　“巧婦難為無米之炊”，蓋房子離不開土地和資金。要完成2012年建設目標，首要的是落實土地供應和資金投入。要加大土地政策支持力度，保障房用地要優(yōu)先供應、應保盡保，項目審批要急事急辦。2012年保障房建設所需資金將超過2011年的1.3萬多億元，中央財政補貼投入將不低于2011年的1526億元，地方政府也都在千方百計破解資金難題，除加大公共預算安排、確保土地出讓收益和住房公積金增值收益用于保障房外，還將地方政府債券收入、試點地區(qū)房產(chǎn)稅收入等納入進來，并抓緊建立健全融資機制，引導社會資金投入。

　　建好保障房，不僅要實現(xiàn)數(shù)量目標，質(zhì)量上更不能放松。住房質(zhì)量關系群眾生命和財產(chǎn)安全，是保障房建設的“硬杠杠”、不能突破的底線。完成2012年目標，客觀上工期緊、任務重、質(zhì)量風險高，必須進一步加強工程質(zhì)量管理。要嚴把規(guī)劃設計、建材供應、施工質(zhì)量、竣工驗收各個關口，全面推行質(zhì)量終身責任制，對造成質(zhì)量安全問題的責任人終身追責。

　　公平分配是住房保障工作的“生命線”，關系到這項民生工程的成敗。要做到公平公正，關鍵是把好“入口”和“出口”。必須規(guī)范準入審核，合理確定并公布保障對象準入條件，完善申請、審核、公示、輪候、復核制度，將不該享受保障者拒之門外；完善糾錯退出機制，對騙購騙租者，一經(jīng)查實立即清退，對不再符合條件者，按規(guī)定程序?qū)嵤┩顺?。同時，堅持分配政策、程序、房源、對象、過程、結果、投訴處理全程公開，接受群眾、社會和媒體全方位監(jiān)督。

　　權威聲音

　　保障房用地單獨報批、應保盡保

　　徐紹史（國土資源部部長）：要把保障民生用地放在優(yōu)先位置，今年700萬套保障性住房用地要做到應保盡保，實行單獨報批，并鼓勵使用存量土地。在督促各地落實住房供地計劃同時，必須積極推進供后監(jiān)管，確保建設任務真正“落地”。

　　■吉林省積極籌措保障房建設資金

　　吉林省采取“政府補一點、政策減一點、企業(yè)出一點、個人拿一點、市場籌一點、銀行貸一點”的辦法，破解保障房建設資金不足的難題。2006—2010年，吉林省利用國家補助資金86.81億元，省級財政投入62.87億元，銀行金融部門貸款108億元，各地政策性減免488.27億元，并鼓勵引導開發(fā)企業(yè)和居民個人出資，破解保障房開發(fā)建設資金不足的難題。

　　■上海市探索建立公平分配機制

　　上海市探索建立了“居民經(jīng)濟狀況核對平臺”，涵蓋社保、稅務、公積金等14個部門和單位，能對保障房申請者的經(jīng)濟狀況進行全方位審核，杜絕不符合條件者“鉆空子”。

　　房地產(chǎn)市場如何長期穩(wěn)定健康發(fā)展

　　無論是實現(xiàn)群眾住有所居目標，還是保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，都離不開一個長期穩(wěn)定健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)市場是在發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的大背景下形成和發(fā)展起來的，過去的十幾年間，房地產(chǎn)市場幾起幾落，調(diào)控一輪接著一輪，有成效，問題也不斷出現(xiàn)。越來越多的人都在考慮，如何才能實現(xiàn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展？

　　目前，我國已經(jīng)初步形成了市場供應與政府保障相結合、以市場供應為主的城鎮(zhèn)住房供應體系。同時，在房地產(chǎn)市場發(fā)展和調(diào)控過程中，對市場規(guī)律的認識不斷深化，調(diào)控市場的思路日益清晰，采取的政策措施逐步豐富和完善。促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展，要求在現(xiàn)有基礎上妥善處理市場供應與政府保障的關系，合理劃分中央與地方的責任，完善政策措施，建立健全行之有效的機制。

　　抓緊編制住房發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃是引導，也是約束，是指導住房建設和發(fā)展的基本依據(jù)。編制和實施中長期住房建設規(guī)劃，明確住房建設目標、思路、實現(xiàn)途徑和措施等，對穩(wěn)定市場預期、完善住房制度頂層設計、保持市場健康平穩(wěn)發(fā)展都具有重要作用。2012年，國家有關部門和各地將加快制定符合國情和各地實際的住房發(fā)展規(guī)劃，鼓勵發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅，引導住房合理適度消費。

　　加快建設城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)。居民現(xiàn)有住房狀況等信息，是房地產(chǎn)市場調(diào)控、保障房建設和分配的基礎，能夠降低交易的信息成本，有助于市場機制更好地發(fā)揮效能。2011年1月，國務院常務會議要求加快城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設。目前，全國40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)已取得實質(zhì)性進展。在此基礎上，將繼續(xù)加大推進力度，到2013年將形成覆蓋全國的城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)。

　　完善住房稅收政策。稅收是房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要工具，有利于引導市場供求關系，抑制住房資源不合理占用，防止住房空置，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。2011年，上海、重慶兩市開展了個人住房征收房產(chǎn)稅試點工作，積累了一些經(jīng)驗。2012年將在總結經(jīng)驗的基礎上，擴大試點范圍，同時繼續(xù)調(diào)整完善其他稅種征收政策。

　　健全相關法律法規(guī)。市場經(jīng)濟是法治經(jīng)濟，房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展，需要健全的法律制度。要適時將實踐證明行之有效的、能夠長期適用的政策上升為法律。同時，結合經(jīng)濟社會發(fā)展中的新情況、新問題，及時修訂已出臺的法律法規(guī)。目前，《城市房地產(chǎn)管理法》修改草案征求意見稿已經(jīng)完成，《基本住房保障條例》也已開始起草。

　　住房，不僅是一個居住的空間，更承載著每個家庭對美好生活的向往和期盼。毋庸置疑，隨著我國住房制度改革的不斷深化，市場必將逐漸規(guī)范，保障必將逐步到位，百姓“住有所居”的美好愿望，也必定能逐步實現(xiàn)！

　　政策傳真

　　1998年以來的部分住房改革和調(diào)控政策

　　1998年7月 《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》

　　2003年8月 《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》

　　2005年5月 《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》

　　2006年5月 《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》

　　2007年8月 《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》

　　2010年1月 《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》

　　2010年4月 《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》

　　2011年1月 《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》

　　專家點評

　　解決住房問題長遠靠制度

　　朱中一（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長）：在樓市調(diào)控目標上，短期內(nèi)可以著眼于房價，長期看更要著眼于制度的建設。否則，短期調(diào)控政策一旦松動，房價就可能反彈。只有對未來的政策有了明確穩(wěn)定的預期，企業(yè)才能放心投資，百姓才能理性消費，市場才能持續(xù)健康發(fā)展。

　　深度解讀

　　房產(chǎn)稅試點成效漸顯

　　2011年1月28日，重慶和上海作為全國首批試點城市，開始征收房產(chǎn)稅。調(diào)查顯示，房產(chǎn)稅實施后，重慶主城區(qū)多數(shù)高檔商品住房項目訪客量下降30％—50％，部分購房者改變了買大房、買高檔房的消費傾向。上海對城市中心區(qū)域設置稅率0.6%，周邊區(qū)域稅率為0.4%，這一差距使得很多成交量被引流到周邊區(qū)域。一年多來，房產(chǎn)稅成效已開始逐步顯現(xiàn)，對抑制高端住房消費和房價過快上漲勢頭、優(yōu)化住房供應結構起到了積極作用。

　　相關鏈接

　　《國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》，《人民日報》2011年1月28日。