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普通住房界定標準應“與時俱進”
http://wbuztre.cn       2011-10-26      來源:
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  按照國家相關規(guī)定,購買或者出售普通住房,契稅稅率為房款的1.5%,非普通住房為3%。但近日記者在走訪中發(fā)現(xiàn),由于房價上漲較快,普通住房標準沒有及時調整,導致六七十平方米的住房也不能算是普通住房。這使得小戶型的購買者,也需要承擔雙倍的契稅。


  一套幾十平的蝸居小房,僅因為普通住房標準幾年來未變,轉眼間就“被豪宅”。這種荒謬之事,尤其是在房價上漲快的一線城市特別突出,北京、上海、武漢等都普遍存在,已成為影響居民購房的公共問題。


  依據現(xiàn)行制度,一般而言,普通住房標準界定需滿足三個前提條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。由于前兩項條件比較固定,所以,最后一款就成了決定“普通住房”的主要參考因素。


  普通住房與非普通住房,雖然只有一字之別,但卻關系到每個普通老百姓的切身利益,倘若購房者分別按兩個標準上繳契稅差額,少的幾千元,多的則需上萬元。這對于大多數家庭來講,是一筆數量可觀的購房開支。


  現(xiàn)實的情況是,盡管國家接連采取史上最嚴厲的房地產調控政策,但由于普通住房標準界定已實施多年,全國很多地方沒有與時俱進,及時調整標準,特別經歷了近年兩年價格全面上漲后,這項公共政策覆蓋面變得越來越低,目前城市里的絕大部分房源幾乎享受不到這項優(yōu)惠政策。同策咨詢研究機構一項研究發(fā)現(xiàn),普通住房的標準覆蓋面標準出臺前成交比例為25%左右,而在經歷了2009年來的大行情后,普通住房的成交占比跌到了5%左右,將來的覆蓋面可能更低。


  普通住房標準界定的嚴重滯后,一方面意味著除了投資、投機性客戶之外,相當部分首次置業(yè)的剛需客戶和較高比例的二次置業(yè)的改善型客戶,也被判定為“非普通住房”的需求客戶,這使這項公共政策失去精準性。


  對于普通住房標準界定,大部分業(yè)內人士包括專家學者,大都贊同動態(tài)化管理模式,采用以實際購房時的交易價為基礎,每年調整一次。可是,調整標準需要稅務、財政、物價、建設等多家部門綜合協(xié)調后,才可能出臺實施。這樣出臺方式雖然公平合理,但要履行各種程序,時間戰(zhàn)線過長,這勢必加大制度成本,影響執(zhí)行效率。


  筆者覺得,在普通住房標準界定上,何不把復雜的問題簡單化,取消價格限制條款,只要符合容積率和面積兩項標準,就可以界定成普通住房。實際上,這樣的規(guī)定,南京市早在2009年已開始實施,該市規(guī)定建筑容積率1.0(含)以上、單套建筑面積144平方米(含)以下的,就算作普通住房,房價不再作為認定標準。南京市的做法,可以向全國推廣開來,這不僅符合讓利于民的宗旨,讓這項政策充滿公平正義,也可有效規(guī)避購房者各種偷稅行為。



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